"Une conciergerie ? Non merci, ça coûte trop cher. Je me débrouille seul."
C'est ce qu'on entend régulièrement.
Le problème, c'est que vous calculez mal. Vous pensez que "seul" égale 0€. Ce n'est pas vrai.
Une fois que vous voyez le vrai coût, la conciergerie ressemble à une bonne affaire.
Avant de vous décider, il vous faut les vrais chiffres. Pas les promesses marketing d'une conciergerie. Les vrais chiffres.
Parce que gérer un Airbnb seul, c'est un travail. Et un travail, ça a un coût, même si vous ne le voyez pas directement sur votre compte bancaire.
L'argent qu'on voit (le coût direct)
Prenons un propriétaire avec 2 logements, pour environ 3000€ de revenus par mois, soit 36000€ sur l'année.
Gérer seul, cela veut dire.
Le ménage. Pour 2 logements bien réservés, comptez généralement 5 à 6 interventions par mois, une fréquence proche de ce qu'on observe en conciergerie professionnelle, où l'on tourne plutôt autour de 5 à 7 interventions mensuelles par logement occupé. Si vous déléguez à un prestataire ponctuel à 50€ l'intervention, cela représente environ 3300€ par an. Si vous le faites vous-même, comptez environ 4 heures par ménage, soit environ 22 heures par mois et 264 heures sur l'année, ce qui, à 30€ de l'heure, une valeur raisonnable de votre temps, représente environ 7900€ par an.
Les fournitures et consommables. Comptez un forfait réaliste d'environ 25€ par mois, soit 300€ par an. On est loin des 100€ par an parfois avancés.
L'assurance location. Entre 200 et 300€ par an, un coût que vous auriez de toute façon, avec ou sans conciergerie.
La maintenance. Réparations imprévues, petit équipement à remplacer, entre 400 et 600€ par an.
La gestion administrative. Le temps consacré aux déclarations fiscales et à la paperasse représente l'équivalent de 200€ par an.
Total des coûts directs : environ 4550€ par an si vous déléguez le ménage, environ 9150€ par an si vous le faites vous-même.
La plupart des conciergeries appliquent un taux fixe, souvent entre 20 et 25% du revenu, tous les mois, y compris pendant les creux. Pour 36000€ par an, cela représente entre 7200 et 9000€ par an.
Nous fonctionnons différemment. Notre commission s'ajuste au chiffre d'affaires réel du mois.
13% en dessous de 600€ de revenus mensuels.
18% entre 600€ et 1300€.
23% au-delà de 1300€.
L'objectif, c'est de vous accompagner aussi bien dans les périodes creuses que dans les pleines saisons, sans vous faire payer un taux haute saison quand votre logement ne tourne pas.
Concrètement, sur 36000€ de revenus annuels, avec un mix réaliste de mois creux, moyens et pleins, la commission moyenne se situe le plus souvent entre 15 et 20%, soit entre 5400 et 7200€ par an.
Vos coûts de gestion seule, entre 4550 et 9150€ par an, sont donc déjà proches, voire supérieurs, à ce que coûterait notre accompagnement. Et on n'a pas encore parlé du temps ni des revenus perdus.
L'argent qu'on ne voit pas (la perte d'opportunité)
C'est là que ça devient intéressant.
Gérer un Airbnb prend du temps. Beaucoup de temps si vous êtes consciencieux.
Répondre aux messages, 30 minutes par jour minimum.
Gérer le calendrier, 1 à 2 heures par semaine.
Gérer les avis, 30 minutes par semaine.
Gérer les demandes spéciales et les problèmes clients, 2 à 3 heures par mois.
Au total, comptez 5 à 6 heures par semaine pour 2 logements.
En euros, à 30€ de l'heure, cela représente entre 7800 et 9360€ par an.
Mais voilà le vrai enjeu. Ce temps, vous pourriez l'investir ailleurs. Développer votre activité principale. Développer d'autres revenus. Prendre du repos, ce qui a aussi une valeur.
C'est ce qu'on appelle le coût d'opportunité.
L'argent que l'on perd (la dégradation des revenus)
Quand vous gérez seul, vous êtes humain. Donc.
Vous répondez aux messages plus lentement.
Votre calendrier est moins optimisé.
Vos prix ne sont pas ajustés régulièrement.
Vous êtes moins réactif aux pics de demande.
Vos photos ne sont jamais mises à jour.
Résultat, votre taux d'occupation baisse de 5 à 10% par rapport à votre potentiel.
5% sur 36000€ par an, cela représente 1800€ par an. 10%, cela représente 3600€ par an.
Vous pouvez aussi vous tromper sur le pricing, en laissant vos prix trop bas en période de forte demande et trop hauts en période creuse. Résultat, vous gagnez jusqu'à 20% de moins que ce que vous pourriez, soit environ 7200€ par an sur ce volume de revenus.
Le vrai calcul
Coûts directs de gestion seule : entre 4550 et 9150€ par an.
Coût d'opportunité du temps passé : entre 7800 et 9360€ par an.
Perte de revenus liée au pricing et à l'occupation : entre 3600 et 7200€ par an.
Total : entre 15950 et 25710€ par an, soit entre 44 et 71% de vos revenus.
Une conciergerie qui s'adapte à votre activité, comme la nôtre, représente entre 5400 et 7200€ par an sur ce même volume de revenus.
Selon votre niveau de gestion actuel, vous économisez entre 8700€ et plus de 20000€ par an. Et vous récupérez 5 à 6 heures par semaine.
Et si vous n'aviez qu'un seul logement ?
Le calcul change un peu, mais la logique reste la même.
1 logement, à environ 1500€ par mois, soit 18000€ par an.
Ménage. 3 interventions par mois en moyenne, cohérent avec la fréquence observée en conciergerie professionnelle. Délégué à 50€ l'intervention, environ 1800€ par an. Fait vous-même, environ 4320€ par an.
Fournitures. Environ 15€ par mois, soit 180€ par an.
Assurance, maintenance et administratif. Environ 675€ par an au total.
Total des coûts directs : entre 2655 et 5175€ par an.
Coût d'opportunité, pour 3 à 4 heures par semaine, entre 4680 et 6240€ par an.
Perte de revenus : entre 900 et 3600€ par an.
Total : entre 8235 et 15015€ par an.
Avec notre modèle adapté au chiffre d'affaires, la commission moyenne sur un logement à ce niveau de revenus se situe généralement entre 18 et 20%, soit entre 3240 et 3600€ par an.
Vous économisez entre environ 4600 et 11800€ par an. Toujours positif.
Les vrais cas où gérer seul a du sens
Honnêtement, si vous avez un seul logement, très petit, dans une zone où l'offre est faible et la demande forte, une petite montagne en hiver, une côte en été, la donne peut être différente.
Ou si gérer votre Airbnb, c'est votre métier principal, et que vous aimez vraiment ça.
Dans les autres cas, les chiffres parlent d'eux-mêmes.
Ce calcul, vous pouvez le refaire avec vos propres chiffres. Si vous gagnez 2000€ par mois au lieu de 3000€, ajustez. Si vous en gérez 3 au lieu de 2, l'effet est amplifié.
Mais la conclusion reste la même. Gérer seul coûte plus cher qu'on ne le pense.
Une conciergerie, c'est un coût. Mais c'est un coût qui vous en épargne d'autres, bien plus lourds.
Si vous avez des questions sur votre situation spécifique, on peut analyser vos chiffres ensemble. Contactez-nous dès maintenant.